pROMESSA DE COMPRA E VENDA

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Embora não estivesse direta e explicitamente regulado no Código velho, o contrato de promessa de compra e venda sempre foi utilizado no Brasil, especialmente nos casos em que a aquisição de imóveis era feita com o pagamento parcelado do preço. Trata-se de negócio jurídico que representa um contrato preliminar. Sim, a promessa ou compromisso de compra e venda é um instrumento em que as partes se obrigam e comprometem a outorgar, futuramente, o contrato definitivo de compra e venda. Pode ocorrer, também, a promessa unilateral de venda, que vincula, apenas, o promitente vendedor, isto é, o compromisso de vender alguma coisa, sem a correlata obrigação de comprar. É figura rara. O que encontramos a todo momento no tráfico jurídico é a promessa bilateral de compra e venda: o promitente vendedor se obriga e compromete a vender e o promitente comprador se compromete e obriga a comprar a coisa objeto do acordo contratual.

O novo Código Civil, artigos 462 a 466, regula, especificamente, o contrato preliminar. No artigo 1.225, inciso VII, afirma que é direito real o direito de promitente comprador de imóvel. E nos artigos 1.417 e 1.418 trata desse direito real.

Diz o artigo 462 do Código Civil que o contrato preliminar, exceto quanto à forma, precisa conter todos os requisitos essenciais do contrato a ser celebrado. Assim, quando se tratar de promessa de compra e venda de imóvel, devem ser seguidos todos os requisitos de validade do próprio contrato definitivo de compra e venda. As partes, obviamente, têm de ser capazes. Não pode haver promessa de venda por parte de ascendentes, em favor de descendentes, sem que os outros descendentes concordem. O cônjuge do promitente vendedor tem de assinar o contrato, concordar com o negócio, a não ser no caso de o regime de bens do casamento ser o da separação absoluta, quando a assistência do cônjuge é dispensável.

Quanto à forma, o contrato de promessa de compra e venda de imóvel não segue, obrigatoriamente, à do contrato definitivo de compra e venda. Não se exige a escritura pública na promessa, que, portanto, pode ser celebrada por instrumento particular. Orlando Gomes pondera que lógico seria exigir a forma solene para sua formação. No entanto, razões de ordem prática determinam sua dispensa, argumentando: 'A insegurança do escrito particular é contrabalançada pela exigência do registro no ofício de imóveis para a atribuição de direito real ao promitente comprador'.

A execução, ou seja, o efetivo cumprimento da promessa irrevogável de compra e venda, dá-se, normalmente, pela outorga da escritura definitiva de compra e venda, mas, na falta desta, pode ocorrer pela sentença judicial que confere ao adquirente a adjudicação compulsória do imóvel compromissado.

Conforme o artigo 1.417 do Código Civil, se no contrato de promessa de compra e venda - seja por escritura pública ou instrumento particular - não se pactuou o arrependimento de qualquer das partes, portanto o contrato é irrevogável, e, sendo o mesmo registrado no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel. Esse direito real, que é de importância máxima, só favorece o promitente comprador se for observado o aludido artigo 1.417.

Sempre que quiser adquirir um imóvel, o comprador deve ter todo o cuidado, a máxima atenção, para que não corra riscos e não sofra graves prejuízos. É fundamental que seja orientado por um advogado, por um tabelião.

18.08.2007

Fonte:    Jornal "O Liberal" - 18.08.2007 -  Belém - Pará