Hipoteca e alienação fiduciária

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ZENO VELOSO
Jurista 

Li uma excelente reportagem, aqui, em O LIBERAL, intitulada: “Crescimento imobiliário de Belém gera oportunidades”. O texto afirma que nossa capital virou um verdadeiro canteiro de obras, e é só dar uma volta pela cidade e perceber o número de novos edifícios, lojas e empreendimentos que surgem em pontos estratégicos da capital paraense: “Do entroncamento até o Distrito de Icoaraci são inúmeros bairros que despertam a atenção dos hipermercados, residenciais, escolas de línguas estrangeiras, faculdades, shopping centers e outros novos negócios que levam facilidades aos moradores e postos de trabalho.

Um setor em grande expansão é o dos hipermercados, que não deixa nada a desejar com relação aos melhores do país, e um detalhe importante: os paraenses que atuam nesse segmento vieram de baixo, desde pequenas lojas, hortas, mercearias, comércio de regatão, modestos empreendimentos, e cresceram com muito trabalho, esforço, sacrifícios, merecendo o respeito, a admiração de todos, tirando os invejosos (que esses não têm jeito, odeiam o sucesso dos outros), e o velho Cléo já dizia: “A inveja é maior do que a floresta”.

Com relação ao mercado imobiliário, de acordo com Sérgio Bittar, atual residente da Associação Comercial do Pará (ACP) e empresário da construção civil, muito da segurança que se observa nesse setor se deve a dois fatores: “o primeiro é o advento da alienação fiduciária, que permite ao agente financeiro retomar o imóvel em caso de inadimplência em questão de meses, em detrimento da hipoteca, que caiu em desuso; o segundo motivo são os juros baixos e financiamentos em longo prazo para o setor de imóveis, que aumenta o universo de consumidores dos novos residenciais”.

Uma figura que é referência, em se tratando de mercado imobiliário, é de João Baptista Barbosa, mais conhecido como “Dentinho”, que comanda a Azevedo Barbosa, consultoria de imóveis”, estabelecida no ramo há mais de 30 anos, o que não é corriqueiro, o que não é fácil. Há algum tempo, Dentinho me convidou para um almoço em casa de sua querida e saudosa mãe, d. Maria de Lourdes, na av. Presidente Vargas, em que homenageava o professor Melhim Namem Chalhub, que ele havia convidado para proferir uma palestra, tratando-se, sem favor algum, de uma das maiores autoridades brasileiras em condomínios e incorporações imobiliárias.

Seguindo lições de Chalhub, no seu Curso de Direito Civil - Direitos Reais, Forense: Rio de Janeiro, 2003, vou fazer uma distinção entre as figuras da hipoteca e da alienação fiduciária, alertando que se trata de uma abordagem geral, a voo de pássaro, tentando uma síntese.

Hipoteca é direito real de garantia que incide sobre bem imóvel - ou outro bem expressamente admitido por lei -, vinculando-o ao pagamento da obrigação assumida pelo devedor. O bem hipotecado permanece na posse do devedor, que percebe os frutos do mesmo, e, inclusive pode aliená-lo, resguardada a garantia do credor, podendo convencionar-se, todavia, que vencerá o crédito hipotecário, se o imóvel for alienado. Com o pagamento da dívida garantida, extingue-se a obrigação principal, e, em consequência, há a extinção natural da hipoteca.

Se, ao contrário, a dívida não for paga, pode ser intentada a ação de execução, regulada no Código de Processo Civil, determinando-se a venda do imóvel, mediante praça, por valor não inferior ao saldo devedor. Não havendo licitante, o imóvel é adjudicado ao credor hipotecário. O art. 1.428 do Código Civil proíbe o pacto comissório, ou seja, é nula a cláusula que autoriza o credor hipotecário a ficar com o objeto da garantia, se a dívida não for paga no vencimento.

A alienação fiduciária em garantia de bens imóveis está regulada na Lei 9.514/1997, que dispõe sobre o Sistema Financeiro de Habilitação. Trata-se de negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário da propriedade resolúvel de coisa imóvel. Há o desmembramento ou desdobramento da posse: o devedor fiduciante é possuidor direto; o credor fiduciário é possuidor indireto.

A propriedade já passa ao credor, mas de forma resolúvel, pois, se o preço do financiamento for pago, fica consolidada a propriedade em nome do devedor fiduciante, resolve-se a propriedade fiduciária do imóvel. Porém, se a dívida venceu e, no todo ou em parte, não foi paga, o devedor fiduciante fica constituído em mora, a propriedade do imóvel se consolida em nome do credor fiduciário, mas este, no prazo de trinta dias contados da data do registro da consolidação da propriedade no Registro de Imóveis, promoverá leilão público para a alienação do imóvel, aplicando o preço da venda no pagamento do seu crédito, entregando ao fiduciante o saldo que restar. O espaço de que disponho acabou, haveria muito mais a dizer, e sugiro que seja lida a Lei 9.514/1997.

04.11.2011 

Fonte: Publicado no jornal "O Liberal" -  15.10.2011 

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LEI No 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002

 Institui o Código Civil

Art. 1.428. É nula a cláusula que autoriza o credor pignoratício, anticrético ou hipotecário a ficar com o objeto da garantia, se a dívida não for paga no vencimento.