Um dos principais
problemas de
condomínio é a mudança da fachada do prédio.
Pode o condômino fazer pequenas mudanças fora do padrão
arquitetônico original no seu apartamento?
Um condomínio ajuizou
ação contra um condômino, visando o desfazimento de
alteração de fachada em um apartamento, para restaurar a
cor das esquadrias e
retirar a cobertura de
propileno da
unidade
O Código Civil, no
artigo 1.336,
estabelece dentre
outros que “são
deveres do condômino
não alterar
a forma e a cor da
fachada,
das partes e
esquadrias externas.
Além disso, o artigo
10 da Lei no
4.591/1964, determina
que é “defeso
a qualquer condômino
alterar a
forma externa da
fachada; decorar
as partes e
esquadriais externas
com tonalidades ou
cores diversas
das empregadas no
conjunto da
edificação.”
Contudo, há que se
definir o que
se entende por
fachada.
Segundo a
arquitetura, todas as
faces de um
imóvel compreendem a
fachada. A
fachada frontal,
muitas vezes chamada
de principal, voltada
para
rua; as fachadas
laterais e a fachada
posterior, quando não
especificada
referisse a todas.
Cabe salientar que
devemos entender como
fachada as
vistas frontal,
laterais e posteriores,
não compreendendo o
piso.
Uma unidade
residencial vista
de frente, com exceção
da linha horizontal
do piso, tudo que
estiver na
estrutura, vidros, pérgulas,
portas,
janelas e esquadrias,
até a linha delimitada
pelo telhado, é
fachada.
No entanto, o Tribunal
de Justiça
do Rio de Janeiro
admitiu a modificação
da fachada por
considerar
“pouco perceptível”
a alteração das
esquadrias, quando
vistas da rua,
e por entender que não
havia prejuízo
direto ao valor dos
demais
imóveis do prédio.
O legislador trouxe
critérios objetivos
bastante claros a
respeito de
alterações na
fachada de condomínios
edilícios, os quais
devem ser
observados por todos
os condôminos
indistintamente.
Todavia, ressalvou
a possibilidade de sua
modificação,
desde que autorizada
pela
unanimidade dos condôminos.
O condomínio interpôs
recurso
especial para o
Superior Tribunal
de Justiça, REsp n.º
1.483.733, sustentando
que a reforma
individual
acabou modificando a
cor das esquadrias
externas, violando,
portanto,
a lei.
O STJ definiu que
nesses casos
a modificação até
poderia ocorrer,
se houvesse autorização
dos demais
condôminos, conforme
prevê
o parágrafo 2º do
artigo 10, da lei
que dispõe sobre o
condomínio
em edificações, e as
incorporações
imobiliárias.
O conceito de fachada
não é somente
aquilo que pode ser
visualizado
do térreo, mas
compreende
todas as faces de um
imóvel: frontal
ou principal voltada
para rua,
laterais e posterior.
Admitir que somente as
alterações
visíveis sofressem a
incidência
da norma poderia
acarretar o errôneo
raciocínio de que, em arranhacéus,
por exemplo, os
moradores
dos andares
superiores, quase que
invisíveis da rua, não
estariam sujeitos
ao regramento em análise.
Não se pode
descaracterizar o
padrão arquitetônico
da obra, ainda
que a alteração da
fachada seja avistável
apenas dos prédios
vizinhos
em andares
correspondentes, visto
posicionar-se em área
recuada. Os
recuos são recursos
arquitetônicos
comuns e que, se
localizados na
face externa da
edificação, não deixam
de compor a fachada.
De fato,
fachada não é
somente aquilo que
pode ser visualizado
do térreo.
Se cada proprietário
de apartamento
superior promovesse
sua
personalização,
empregando cores
de esquadrias que
entendesse mais
adequada ao seu gosto
pessoal, a
quebra da unidade
arquitetônica
seria drástica, com a
inevitável desvalorização
do condomínio.
Portanto, o STJ
atendeu o recurso
do condomínio e
determinou a
restauração das
esquadrias para o
padrão original.
Ficando ainda firmado
o entendimento de que
a mudança
fora do padrão
arquitetônico
original, em um
apartamento da cor
original das
esquadrias externas da
fachada de um edifício,
caracteriza
a violação de um dos
deveres do
condômino, ficando
sujeito à multa
e obrigado a desfazer
a obra.
27.01.2016 |