Fachada  de  prédio  
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Denis Farias
Advogado

          Um dos principais problemas de condomínio é a mudança da fachada do prédio. Pode o condômino fazer pequenas mudanças fora do padrão arquitetônico original no seu apartamento?

Um condomínio ajuizou ação contra um condômino, visando o desfazimento de alteração de fachada em um apartamento, para restaurar a cor das esquadrias e retirar a cobertura de propileno da unidade

O Código Civil, no artigo 1.336, estabelece dentre outros que “são deveres do condômino não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas.

Além disso, o artigo 10 da Lei no 4.591/1964, determina que é “defeso a qualquer condômino alterar a forma externa da fachada; decorar as partes e esquadriais externas com tonalidades ou cores diversas das empregadas no conjunto da edificação.”

Contudo, há que se definir o que se entende por fachada. 

Segundo a arquitetura, todas as faces de um imóvel compreendem a fachada. A fachada frontal, muitas vezes chamada de principal, voltada para rua; as fachadas laterais e a fachada posterior, quando não especificada referisse a todas. Cabe salientar que devemos entender como fachada as vistas frontal, laterais e posteriores, não compreendendo o piso.

Uma unidade residencial vista de frente, com exceção da linha horizontal do piso, tudo que estiver na estrutura, vidros, pérgulas, portas, janelas e esquadrias, até a linha delimitada pelo telhado, é fachada.

No entanto, o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro admitiu a modificação da fachada por considerar “pouco perceptível” a alteração das esquadrias, quando vistas da rua, e por entender que não havia prejuízo direto ao valor dos demais imóveis do prédio.

O legislador trouxe critérios objetivos bastante claros a respeito de alterações na fachada de condomínios edilícios, os quais devem ser observados por todos os condôminos indistintamente. Todavia, ressalvou a possibilidade de sua modificação, desde que autorizada pela unanimidade dos condôminos.

O condomínio interpôs recurso especial para o Superior Tribunal de Justiça, REsp n.º 1.483.733, sustentando que a reforma individual acabou modificando a cor das esquadrias externas, violando, portanto, a lei.

O STJ definiu que nesses casos a modificação até poderia ocorrer, se houvesse autorização dos demais condôminos, conforme prevê o parágrafo 2º do artigo 10, da lei que dispõe sobre o condomínio em edificações, e as incorporações imobiliárias.

O conceito de fachada não é somente aquilo que pode ser visualizado do térreo, mas compreende todas as faces de um imóvel: frontal ou principal voltada para rua, laterais e posterior.

Admitir que somente as alterações visíveis sofressem a incidência da norma poderia acarretar o errôneo raciocínio de que, em arranhacéus, por exemplo, os moradores dos andares superiores, quase que invisíveis da rua, não estariam sujeitos ao regramento em análise.

Não se pode descaracterizar o padrão arquitetônico da obra, ainda que a alteração da fachada seja avistável apenas dos prédios vizinhos em andares correspondentes, visto posicionar-se em área recuada. Os recuos são recursos arquitetônicos comuns e que, se localizados na face externa da edificação, não deixam de compor a fachada. De fato, fachada não é somente aquilo que pode ser visualizado do térreo.

Se cada proprietário de apartamento superior promovesse sua personalização, empregando cores de esquadrias que entendesse mais adequada ao seu gosto pessoal, a quebra da unidade arquitetônica seria drástica, com a inevitável desvalorização do condomínio.

Portanto, o STJ atendeu o recurso do condomínio e determinou a restauração das esquadrias para o padrão original. Ficando ainda firmado o entendimento de que a mudança fora do padrão arquitetônico original, em um apartamento da cor original das esquadrias externas da fachada de um edifício, caracteriza a violação de um dos deveres do condômino, ficando sujeito à multa e obrigado a desfazer a obra.
      

27.01.2016 

Fonte: Jornal O Liberal edição de 21.11.2015 - Site: www.denisfarias.com

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